收益维护_Yield Maintenance

什么是收益维护？

收益维护是一种提前还款罚金，旨在使投资者获得与借款人按原定计划在到期日之前支付所有利息相同的收益。它规定，借款人需要在提前偿还贷款的情况下，为剩余的贷款期限支付贷款利率与市场利率之间的差额。

收益维护溢价的设计目标是让投资者在面对提前还款时无动于衷（即在正式到期日之前偿还债务或分期贷款）。此外，它还使得借款人进行再融资不具吸引力且经济上不可行。

关键要点

• 收益维护是一种借款人向贷方或债券发行者向投资者支付的预付款费用，以补偿因贷款提前还款或债券被召回而造成的利息损失。
• 收益维护旨在降低贷方的提前还款风险，或阻止借款人提前偿还债务。
• 收益维护溢价的计算公式为：收益维护 = 贷款剩余付款的现值 x (利率 - 国债收益率)。

理解收益维护

当借款人获得融资时，无论是通过发行债券还是申请贷款（例如：抵押贷款、汽车贷款、商业贷款等），贷方会定期获得利息作为对其资金使用的补偿。预期的利息构成了贷方的收益率，而他们的收益是基于这一利率进行预测的。

例如，一位投资者购买了一只面值100,000美元、年利率为7%的10年期债券，预计每年可获得7% x 100,000美元 = 7,000美元的利息。同样，一家银行批准了一笔350,000美元的固定利率贷款，希望借款人在未来数年中按月支付利息，直到抵押贷款还清。

然而，借款人可能在到期日之前提前偿还贷款或提前赎回债券。这种本金提前归还的风险被称为提前还款风险（在金融术语中，“提前还款”是指在正式到期日之前偿还债务或分期贷款）。每种债务工具都存在这一风险，每位贷方在某种程度上都会面临这一风险。风险在于，贷方未能按预期获得持续的利息收入。

重要提示： 贷款提前还款的最常见原因是利率下降，这为借款人或债券发行者提供了以较低利率再融资的机会。

为了在借款人提前偿还贷款的情况下补偿贷方，会收取一笔预付款费用或溢价，即收益维护。实际上，收益维护允许贷方在没有经历任何损失的情况下获得其原始收益。

收益维护在商业抵押贷款行业中最为常见。例如，假设一位大楼所有者为了购买相邻的物业而申请了一笔贷款。该贷款是30年的抵押贷款，但五年后，利率大幅下降，所有者决定再融资。他从另一家贷方那里借款并偿还了旧抵押贷款。如果发行该抵押贷款的银行征收收益维护费或溢价，它将能够将归还给他们的资金以及罚款金额再投资于安全的国债，从而获得与整个贷款期限内所有按预计时间收到的贷款付款相同的现金流。

如何计算收益维护

收益维护溢价的计算公式为：

$\begin{aligned}&\textbf{YM}=\textbf{PV of RP on the Mortgage}\times(\textbf{IR}-\textbf{TY})\\&\textbf{其中：}\\&\text{YM}=\text{收益维护}\\&\text{PV}=\text{现值}\\&\text{RP}=\text{剩余付款}\\&\text{IR}=\text{利率}\\&\text{TY}=\text{国债收益率}\\&\text{公式中的现值因子可以计算为 }\frac{1-(1+r)^{-\frac{n}{12}}}{r}\\&\textbf{其中：}\\&r=\text{国债收益率}\\&n=\text{月份数}\end{aligned}$

例如，假设一位借款人还有60,000美元的贷款余额，利率为5%。贷款的剩余期限正好为五年或60个月。如果借款人决定在5年期国债收益率降至3%时偿还贷款，可以按以下方式计算收益维护。

步骤1：PV = [(1 – (1.03)-60/12)/0.03] x $60,000

PV = 4.58 x $60,000

PV = $274,782.43

步骤2：收益维护 = $274,782.43 x (0.05 – 0.03)

收益维护 = $274,782.43 x (0.05 – 0.03)

收益维护 = $5,495.65

借款人必须额外支付5,495.65美元才能提前偿还债务。

如果国债收益率上涨，与借款人贷款时的收益率相比，贷方可以通过接受提前偿还贷款金额并以更高利率出借资金或将资金投资于更高收益的国债来获利。在这种情况下，贷方不会遭受收益损失，但仍会对本金余额收取提前还款罚金。